Il procedimento di sfratto si configura come un procedimento sommario speciale, in quanto permette di ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile in tempi decisamente più brevi rispetto al rito ordinario.

Il nostro ordinamento prevede quattro forme di sfratto, ossia:

• Lo sfratto per morosità: nel caso di mancato pagamento, da parte dell’inquilino (detto conduttore), dei canoni di locazione pattuiti;
• Lo sfratto per finita locazione: quando, alla scadenza del contratto di locazione, il locatore richiede la riconsegna dell’immobile;
• Lo sfratto per necessità: qualora il locatore intenda avvalersi del procedimento di sfratto in presenza dei motivi previsti dalla legge;
• lo sfratto per inadempienza del conduttore: qualora il conduttore commetta una grave inadempienza degli obblighi contrattuali (es. sublocazione non autorizzata, ecc).

Di seguito si approfondirà la procedura di sfratto per morosità.

La procedura di sfratto per morosità

  1. I soggetti

Prima di identificare la procedura, è opportuno individuare i soggetti protagonisti di essa. Nello specifico la legittimazione attiva, ossia la legittimazione di avviare la procedura di sfratto, spetta al locatore, anche qualora questo non sia il proprietario del bene. Oltre a lui, può agire anche l’erede, il legatario e il comproprietario, purché non vi sia negazione del consenso da parte degli altri comproprietari.

L’azione del locatore dovrà essere indirizzata nei confronti del conduttore e, in presenza di una pluralità di conduttori, sarà necessario citare anche questi ultimi.

  2. Il giudice competente

La competenza del giudice è regolata dall’art. 661 c.p.c., secondo il quale è competente il giudice del tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata.

  3. Presupposti dello sfratto per morosità

Presupposti necessari al fine di poter attivare la procedura di sfratto per morosità sono:

• Presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale: si esclude in tal modo l’esperibilità dell’azione di intimazione di sfratto ai sensi dell’art. 658 c.p.c. in caso di mero accordo verbale tra proprietario e conduttore;
• Mancato pagamento del canone di locazione: nelle locazioni ad uso abitativo la misura è stabilita dalla L. 392/1978 nella mensilità decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone

  4. Il procedimento

In caso di morosità dell’inquilino, il primo atto che si rende necessario è una lettera di diffida per sollecitare il pagamento dei canoni scaduti e non pagati.

In caso di decorso inutile del termine, il locatore potrà agire con l’atto d’intimazione di sfratto per morosità contenente inoltre la citazione per l’udienza di convalida e l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

 Giunto il momento dell’udienza di convalida, si potranno aprire diversi scenari:

• Il conduttore si presenta e provvede a saldare i canoni arretrati o chiede al giudice un termine per adempiere, ossia il c.d. “termine di grazia”: qualora il giudice conceda il termine di grazia, provvederà a rinviare  l’udienza di convalida a non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine di grazia assegnato, il quale – per le locazioni ad uso abitativo – non potrà essere superiore a 90 giorni;
• Il conduttore si presenta e si oppone alla convalida: in tal caso il giudice attiverà un giudizio ordinario al fine di esaminare l’opposizione e deciderà contestualmente se concedere al proprietario un’ordinanza per il rilascio immediato dell’immobile;
• Il conduttore si presenta e non fa opposizione oppure non si presenta: in tal caso il giudice accerterà la sussistenza dei presupposti previsti dalla legge chiedendo inoltre al locatore se la morosità del conduttore persista o meno. In caso affermativo, il giudice potrà emettere un’ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale si potrà ottenere il rilascio, anche forzato, dell’immobile.

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